در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنید یا در بازار بورس؟

این که بپرسیم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بهتر است یا سرمایه‌گذاری در بازار بورس مثل این است که بپرسیم شکلات بهتر است یا وانیل، یا استون مارتین بهتر است یا بنتلی! این سوال واقعا جواب درستی ندارد زیرا انتخاب در این زمینه به شخصیت، ترجیحات و سبک سرمایه‌گذاری شما بستگی دارد. همچنین ویژگی‌های خاص سرمایه‌گذاری فردی نیز در این زمینه تاثیرگذار است.

سهام‌های بسیار اندکی می‌توانستند سودآوری خرید املاک ساحلی در کالیفرنیا در دهه ۱۹۷۰ با بدهی زیاد و سپس فروختن آنها بعد از بیست سال را شکست دهند. همچنین تقریبا هیچ ملکی نمی‌تواند سود بدست آمده از سرمایه‌گذاری روی سهام مایکروسافت، جانسون و جانسون، وال مارت، برکشایر هاتاوی، دل یا ساوت‌وست ایرلاینز را شکست دهد، به ویژه اگر سود سهام خود را دوباره سرمایه‌گذاری کرده باشید! با مجله واگویه همراه باشید تا این دو مدل سرمایه‌گذاری را باهم مقایسه کنیم.

تفاوت سرمایه‌گذاری روی املاک و بازار بورس

وقتی روی املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنید، یک زمین یا دارایی فیزیکی می‌خرید. برخی از املاک به ازای هر ماهی که مالک آنها باشید هزینه در بر دارند. برای مثال، یک قطعه زمین خالی که امیدوارید یک بساز و بفروش آن را از شما خریداری کند، ولی باید هزینه نگهداری و مالیات آن را از جیب پرداخت کنید.

برخی از املاک هم نقدینگی ایجاد می‌کنند. برای مثال، آپارتمان، خانه‌های اجاره داده شده یا مرکز تجاری که مستاجران آن ماهانه به شما اجاره می‌دهند و شما بعد از پرداخت هزینه‌ها باقی‌مانده را به عنوان سود برمی‌دارید.

اما وقتی سهام خریداری می‌کنید در واقع بخشی از یک شرکت را می‌خرید. این شرکت چه بستنی تولید کند، لوازم خانه بفروشد، موتورسیکلت بسازد، بازی‌های ویدئویی ایجاد کند و چه خدمات مالیاتی ارائه دهد، بخشی از سود آن بسته به سهمی‌که دارید متعلق به شماست.

اگر یک شرکت یک میلیون سهم فروش رفته داشته و شما مالک ۱۰ هزار سهم باشید، ۱ درصد از این شرکت متعلق به شماست. وال استریت مسائل را پیچیده‌تر نشان می‌دهد. هیئت مدیره شرکت که توسط سهام‌دارانی مثل شما انتخاب می‌شود تا بر مدیریت نظارت کنند، تصمیم می‌گیرد که چقدر از سود در هر سال روی گسترش مجددا سرمایه‌گذاری شده و چقدر به عنوان سود سهام نقدی پرداخت می‌شود.

حالا بیایید تا به نکات مثبت و منفی انواع سرمایه‌گذاری بپردازیم و آنها را بهتر درک کنیم.

سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات

۵ نکته مثبت سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات

۱. املاک و مستغلات اغلب یک سرمایه‌گذاری راحت‌تر برای طبقات پایین و متوسط است زیرا از کودکی شاهد این کار بوده‌اند (درست همان طور که طبقات بالای جامعه اغلب از همان دوران کودکی و نوجوانی با بورس، اوراق قرضه و… آشنا می‌شوند). احتمالا بیشتر افراد صحبت‌های والدین خود در مورد اهمیت “داشتن خانه” را شنیده‌اند. نتیجه این است که تمایل آنها به خرید زمین بیشتر از هر سرمایه‌گذاری‌های دیگر است.

۲. وقتی روی املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنید، روی یک چیز ملموس سرمایه‌گذاری می‌کنید. می‌توانید به آن نگاه کنید، آن را لمس کنید، با ماشین از کنار آن عبور کنید و با اشاره به آن به دوستان خود بگویید: “من مالک آن هستم”. برای برخی از افراد این مساله از لحاظ روانی اهمیت دارد.

۳. اگر اطلاعات کافی داشته باشید گول خوردن در سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات در مقایسه با بازار بورس سخت‌تر است، زیرا می‌توانید به صورت فیزیکی در محل حاضر شوید، ملک را بازرسی کنید، پیشینه مستاجران را بررسی کنید، قبل از خرید اطمینان حاصل کنید که ساختمان واقعا وجود دارد و شخصا تعمیرات را انجام دهید. در مورد سهام، باید به به مدیریت و حسابرسان اعتماد کنید.

۴. استفاده از نسبت بدهی به دارائی خالص (بدهی) در املاک و مستغلات می‌تواند ساختار بسیار امن‌تری نسبت به استفاده از بدهی برای خرید سهام با دریافت اعتبار از کارگزار (Trading on margin) باشد.

۵. سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات از لحاظ سنتی یک سد عالی در برابر تورم بوده و از قدرت خرید محافظت کرده است.

۳ نکته منفی سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات

۱. در مقایسه با بازار بورس، املاک و مستغلات به فعالیت عملی زیادی نیاز دارند. شما باید به تلفن‌های شبانه در مورد ترکیدن لوله فاضلاب حمام، نشت گاز، احتمال شکایت بابت یک تخته شل در ایوان و انواعی از مسائل دیگر که احتمالا قبلا هرگز به آنها فکر نکرده اید رسیدگی کنید. حتی اگر یک مدیر املاک برای اداره کردن سرمایه‌گذاری خود روی یک ملک استخدام کنید، باز هم باید در جلسات و نظارت‌های گاه به گاه شرکت کنید.

۲. املاک و مستغلات در صورت عدم استفاده ممکن است هر ماه هزینه در بر داشته باشند. شما همچنان باید مالیات، هزینه نگهداری، آب و برق، بیمه و غیره را پرداخت کنید که یعنی اگر به دلیل عوامل غیر قابل کنترل نرخ خالی ماندن ملک بالاتر از حد معمول شود، باید هر ماه برای آن هزینه کنید!

۳. همان طور که از افسانه بزرگ املاک یاد گرفته اید، ارزش واقعی املاک و مستغلات در شرایطی که تورم تعدیل شده باشد به ندرت افزایش پیدا می‌کند (البته استثناهایی هم وجود دارد). این مساله با قدرت بدهی جبران می‌شود. یعنی فرض کنید یک ملک 300 هزار دلاری با 60 هزار دلار پول خودتان و قرض گرفتن 240 هزار دلار خریداری می‌کنید. اگر تورم به خاطر چاپ پول بیشتر توسط دولت 3 درصد افزایش پیدا کند و ارزش هر دلار پایین بیاید، سپس ارزش ملک شما 309 هزار دلار می‌شود. ارزش واقعی ملک شما تغییر نکرده بلکه تعداد دلارهای مورد نیاز برای خرید آن تغییر پیدا کرده است. با این حال، از آن جایی که فقط 60 هزار دلار سرمایه‌گذاری کرده اید، یعنی 9 هزار دلار روی آن سود کرده اید. این یک بازده 15 درصدی است. بدون در نظر گرفتن تورم 3 درصدی و هزینه‌های مالکیت این یک سود واقعی 12 درصدی است. همین مساله املاک و مستغلات را بسیار جذاب کرده است.

سرمایه‌گذاری در بازار بورس

۶ نکته مثبت سرمایه‌گذاری در بازار بورس

۱. بیش از 100 سال تحقیق اثبات کرده که علی رغم تمامی افت و خیزها، خرید سهام، سرمایه‌گذاری مجدد سود سهام و نگه داشتن آن برای مدت طولانی بهترین ایجاد کننده ثروت در تاریخ جهان است. هیچ چیز دیگری، از لحاظ انواع دارایی، بهتر از مالکیت کسب و کار نیست (به خاطر داشته باشید وقتی سهام می‌خرید در واقع بخشی از کسب و کار را خریداری می‌کنید).

۲. برخلاف شروع و مدیریت مستقل یک کسب و کار کوچک، مالکیت بخشی از یک کسب و کار از طریق سهام نیاز به هیچ کاری ندارد (به جز تحقیق در مورد شرکتی که برای سرمایه‌گذاری شما مناسب است). مدیران متخصصی که در دفتر مرکزی شرکت هستند آن را اداره می‌کنند. شما می‌توانید بدون این که هر روز سر کار بروید از نتایج شرکت بهره‌مند شوید.

۳. سهام‌های کیفیت بالا نه تنها هر ساله افزایش درآمد دارند، بلکه سود سهام آنها نیز افزایش پیدا می‌کند. این بدان معناست که با گذشت هر سال و رشد درآمد شرکت، سودی که دریافت می‌کنید بیشتر می‌شود. همان طور که مجله Fortune اشاره کرده “اگر زمانی که شرکت جانسون و جانسون در سال 1944 با قیمت IPO معادل 37.50 دلار عمومی شد یک سهم از آن را خریداری کرده و سود سهام خود را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کردید، در حال حاضر کمی‌بیشتر از 900 هزار دلار داشتید که سود سالانه خیره کننده 17.1 درصدی است”. علاوه بر این، سود سهام نقدی شما در سال چیزی حدود 34200 دلار می‌شد! این پول بدون نیاز به انجام هیچ کاری وارد زندگی تان می‌شد!

۴. تنوع بخشی در سرمایه‌گذاری بر روی سهام بسیار راحت تر از سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات است. برخی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک شما را قادر می‌سازند حتی بتوانید چند صد هزار تومان سرمایه‌گذاری کنید. املاک و مستغلات مستلزم پول بسیار بیشتر هستند.

۵. سرمایه‌گذاری در بازار بورس بسیار راحت تر از سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات به پول تبدیل می‌شود. در ساعات کار بازار، می‌توانید کل سهام خود را تنها در عرض چند ثانیه بفروشید. در رابطه با املاک، باید آن را به مدت چند روز، چند هفته، چند ماه یا در برخی موارد حتی چند سال در فهرست املاک قابل معامله ثبت کنید تا خریدار پیدا شود.

۶. وام گرفتن روی سهام بسیار آسان‌تر از وام گرفتن روی املاک و مستغلات است. اگر کارگزارتان شما را برای وام گرفتن روی سهام تایید کرده باشد (اغلب فقط به پر کردن یک فرم نیاز دارد)، این کار به سادگی نوشتن یک چک بر اساس حسابتان است. اگر این پول وجود نداشته باشد، یک بدهی برای سهام شما ایجاد می‌شود که سود آن را می‌دهید و این سود معمولا نسبتا کم است.

اگر برایتان سوال است که عملکرد بازار بورس چطور است، این مطلب را هم بخوانید: بازار سهام چگونه کار می‌کند؟

۳ نکته منفی سرمایه‌گذاری روی بازار سهام

۱. علی رغم این واقعیت که قطعا ثابت شده سهام ثروت بیشتری در طولانی مدت ایجاد می‌کند، بیشتر سرمایه گذاران بیش از حد احساسی، بی نظم و حریص هستند. آنها در نهایت به دلیل عوامل روانشناختی پول خود را از دست می‌دهند. یک مثال خوب: در آخرین سقوط، یعنی بحران سال 2007-2009، مشاوران مالی مشهور بعد از سقوط 50 درصدی بازار به مردم توصیه کردند سهام خود را بفروشند، در حالی که دقیقا در همان زمان باید سهام می‌خریدند!

۲. قیمت سهام ممکن است در کوتاه مدت دستخوش نوسانات شدید شود. برای مثال، سهام 40 دلاری شما ممکن است 10 یا 80 دلار شود. اگر می‌دانید چرا مالک سهام یک شرکت خاص هستید این مساله نباید کوچک‌ترین نگرانی در شما ایجاد کند. اگر فکر می‌کنید سهام بسیار ارزان شده می‌توانید از فرصت بدست آمده برای خرید سهام بیشتر استفاده کنید! همچنین اگر فکر می‌کنید سهام بسیار گران شده می‌توانید آن را بفروشید.

۳. روی کاغذ ممکن است به نظر برسد سهام به مدت ده سال یا بیشتر در بازارهایی که نوسان قیمت دارند فرقی نکرده است. با این حال، این اغلب یک توهم است زیرا نمودارها مهم ترین محرک طولانی مدت ارزش برای سرمایه گذاران را در نظر نمی‌گیرند: سود سهام مجددا سرمایه‌گذاری شده. اگر از پول نقدی که شرکت به خاطر مالکیت سهام برای شما می‌فرستد برای خرید سهام بیشتر استفاده کنید، در طول زمان مالک سهام بیشتری می‌شوید که نتیجه آن سود سهام نقدی بیشتر در طول زمان است.

نظر شما درباره اینکه بهتر است در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنیم یا در بازار بورس چیست؟ لطفا تجربیات و دیدگاه خودتان را در قسمت نظرات با ما در میان بگذارید.